上海中心城区寸土寸金，如何在有限土地资源里产出最大的经济效益？近日，普陀区桃浦镇探索出了一条绿色集约的“就地转型”新模式，“亩产”提升之余还推动了区域发展方式的绿色转型，实现了政企双赢。
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地处桃浦镇西北物流园区的普洛斯桃浦智慧冷链产业园是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司普洛斯的就地转型项目。根据规划，项目采用原址重建的方式，提升总体容积率之余，加快新旧动能转化、培育产业新动能，打造一个专注高端食品冷链和医药健康产业零碳园区，并引入冷链投资中心、供应链服务中心、电商中心和生态服务中心四大业态。其单位面积产税效益有极大提升。
“多维联动用政策”协调中谋共赢
桃浦镇地处普陀区西北部，自区域转型、桃浦智创城开发建设以来，伴随着土地出让、旧业态清退，镇内自有经济载体如何提升发展能级成了区域经济高质量发展的新命题。
“在企业走访中我们了解到普洛斯有对其地处西北物流园的园区拓展业务能级、转型发展的需求，这与我们不谋而合。”桃浦镇副镇长章凡介绍说，用足政策帮扶企业做好业务转型，助推产业升级和区域经济高质量发展，是属地政府的应尽之责。
“多维联动、用足政策。”——这八个字足以概括此次“就地转型”的模式经验：产地联动政策帮助企业实现物理空间扩容、做大物流仓储的基本盘；租税联动政策帮助企业招引租户落地产税、提升土地经济效益；区镇联动帮助企业高效完成审批，实现项目早落地、早创收。
“区镇联动服务的效率非常高。”普洛斯中国资产平台副总裁范皓介绍说，集团投资22亿元在这一项目的升级转型上，在区镇两级政府的大力支持下，土地前期审批、产业准入、设计方案等各方面的流程审批均加速推进。
比如，租税联动政策的引入，就突破了普洛斯原有的“收租模式”。“普洛斯20年前就进驻到西北物流园，此前以传统物流的租金收益为主，在推进项目改造升级的过程中，我们帮助企业提升容积率，原址开发双层建筑，提升仓储面积之余，在产业引导上，和企业一起以商引商，招引更多优质供应链企业租税同步落地，提升土地利用效率，做大产业发展能级。”桃浦镇经发办相关负责人介绍说，目前，已有多家优质高端食品、医药健康企业落地园区。
“区镇联动服务专班的对接效率真的太高了。”范皓回忆说：“仅项目可行性研究报告，由镇经发办负责对接联络，区商务委结合区镇两级的相关政策提出指导、修改意见，我们一起来回修改，已经不下10次。在不断修改的过程中，更加明确了项目转型发展定位，与区域未来发展的方向一致，也助力我们更快取得政策支持，加快项目推进速度。”
一个数亿元级的大项目，从对接到落地，仅用了两个月。
“飞行中换引擎”边转型边发展
2022年底，普洛斯桃浦智慧冷链产业园项目作为普陀区重点项目正式签约，截至日前，已实现税收产出超亿元。
转型动能何以如此高效？——“飞行中换引擎。”章凡打了个形象的比方，他说，项目建设和经营发展要两不误，这对企业和属地政府而言都是一条高效集约的科学发展道路。
项目采用“一次报批、分批建设”的形式，实现腾笼换鸟。具体而言，项目分为两期。“一期项目上的租户基本租约到期，我们先启动一期7.3万平方米的仓储建设，竣工后将还未开工的二期项目原租户全部转移到一期竣工仓储内。”范皓介绍说，由于一期项目实现了扩容，经测算，基本可以满足二期项目上的原租户需求，由此实现了园区升级和经济发展两不误。
高质量发展，绿色成为普遍形态、共享成为根本目的。在区域发展重大项目的就地转型过程中，也应遵循此理。
普洛斯桃浦智慧冷链产业园项目中就融入了绿色、共享的高质量发展理念。在这里，将通过采用高效节能型设备、采用低压无功功率补偿技术、屋顶光伏发电全覆盖、安装新能源交换电设施等多种智慧园区措施建设零碳园区，并通过应用智慧园区管理平台，精准管控碳排放和园区运营指标。
“细化到每一个库区的用电情况我们都能在智慧园区管理平台上看到，这对我们仓储运营中的用电管理、错峰用电、节能用电装置布局上都起到了一定的指导作用。”园区的入驻企业介绍说，在智慧园区里运营，企业共享了智慧节能系统、节约了经营成本。
作者：张晓鸣 丁婉星
编辑：王宛艺
责任编辑：顾一琼
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